土地名義変更事典

贈与に伴う土地名義変更

土地の贈与を行う場合、例えば、親が息子に住宅用地として自分の土地を贈与する際も、土地名義変更が伴います。
ただし、生前贈与では、相続財産を減らし相続税の負担を免れようとすることを防ぐために、非常に高い税率が設定されています。
しかし、土地の贈与などは生前から有効に土地資産を活用することに繋がりますから、贈与も上手に活用するべきでしょう。
土地など不動産を贈与する場合に有効な制度に「相続時清算課税制度」があります。贈与には年間110万円の非課税枠がありますが、土地を贈与して名義変更を行っていくにはどちらかと言うと不向きな方法です。それに比べて、相続時清算課税制度は非課税枠が2,500万円までと大きく、土地の名義変更にはうってつけの制度だと言えるでしょう。
この相続時清算課税制度を使って贈与を行う場合、2,500万円の非課税枠が使えますが。
それを超える部分についても20％の贈与税負担で済みます。この制度を使った場合は、相続時にこれまで贈与した分を含めて相続税の計算をします。つまり、贈与した分も含めて相続税の計算をしますので、相続税のかからない範囲で生前贈与するなら、実質贈与税なしで贈与できることになります。

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また、条件が限られてきますが配偶者への生前贈与にも大きな非課税枠が存在しましので、生前の土地の名義変更を行う場合は検討してみるとよいでしょう。
その配偶者へ贈与は、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、「居住用の不動産」又は「居住用の不動産を取得するための金銭」の贈与が行われた場合、最高2,000万円までの非課税枠が適用されるというもので、「居住用の不動産」として土地を贈与しておくことが出来ます。
年間110万円の非課税枠との合算も可能ですから、土地名義変更の有効な方法として検討してみてはいかがでしょうか。

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土地の名義変更と相続の「遺産分割協議」

土地の名義変更というと、土地の売買で所有権を移転する土地名義変更を思い出しますが、相続や贈与などで、土地の代金を支払わないで土地を所有する場合もあり、土地の名義変更といっても様々なものがあります。
いろいろな土地名義変更の中でも、最もトラブルを生みやすい土地名義変更は相続によるものです。
相続は、亡くなった方の財産を法定相続人が受けとるということですが、土地を相続して名義を変する場合、3種類の方法があります。
それらは、「法定相続」による遺産相続、「遺産分割協議」による遺産相続、そして相続人の遺言書に従って行う遺産相続です。中でも、土地名義変更でよく問題になるのが「遺産分割協議」による遺産相続です。
一般的な、法律で定められた按分で相続財産を共有する形をとる「法定相続」による遺産相続や、相続人の遺言書による遺産相続では相続人同士で争うようなことは比較的少ないのですが、「遺産分割協議」による遺産相続では、相続人全員で遺産分割協議を行い財産の所有を決めるため非常に複雑なものになります。

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特に日本の場合、財産を土地などの不動産で所有しているケースが多いので協議をまとめるにも時間がかかる場合が多く、何年も名義変更されずに残っている土地も非常に多いのです。
なお、相続税については、基礎控除の額が相続の場合大きいので、税金対策を考えなければならないような資産家は限られてきます。
マイホームや土地が相続財産だという場合はまず相続税はかかりません。
しかし、相続税と相続財産の名義変更は全く別の問題になります。
名義変更をきちんと済ませておかないと様々な問題に発展しますから早めに解決するべきでしょう。

離婚に伴う土地名義変更

離婚によっても土地の名義変更が贈与として発生する場合があります。
これは、夫婦が結婚生活の中で築いた財産については、夫婦共有のものだとする考え方から、夫名義の土地建物も夫だけのものではなく、妻にも相応の持分があるとするものです。
離婚による財産分与は一般的に妻側が夫に請求することが多いもので、離婚成立前と離婚成立後で財産分与の内容も変わってきます。
離婚成立前の財産分与の場合は、離婚が成立していないので、夫から妻への贈与となり、妻に対して贈与税がかかってしまいます。
婚姻期間が20年以上あれば、2,110万円までは控除することができますが、婚姻期間20年以上の条件に該当しない場合や贈与する土地建物の金額が非課税枠を超える場合は、離婚成立後に財産分与を行います。実際に離婚での土地建物の名義変更は離婚後の財産分与で処理されることが一般的です。

離婚成立後の財産分与では、財産分与した夫に譲渡所得税と住民税が課税されます。
ただし、居住用財産が生活の場として使っていた住宅の場合は、いわゆる3,000万円控除の対象となり、税金の支払いを免除されるでしょう。この場合は妻には税金はかかりません。
離婚による財産分与も土地名義変更の一種ですが、こうした込み入った名義変更の相談、手続きを請負っている業者が多くなっています。
もちろん、身近な司法書士などに相談して手続きを進めてもらうことも可能です。
いろんなケースの土地名義変更がありますが相続の分割協議や離婚にともなう財産分与は、なるべくなら短期間で解決して新しい生活をスタートさせたいものです。